감정을 통하여 만나는공사대금 분쟁의 전말을 살펴보면 마치 하인리히 법칙과 같은 현상을발견할 수 있다. 분쟁의 원인을 역으로 추적하다 보면(감정을 맡으면 불가피하게 이런 상황이 발생한다) 내재된 갈등을 발견할 수 있다. 다양한원인들이 갈등의 에너지로 축적되고, 어느 순간 임계치를 넘으면 터져 나오는 것 같다. 이 같은 분쟁을 이해하기 위해서는 먼저 공사대금의 특성과 이로 인한 공사대금 관리의 한계점을 살펴볼 필요가 있다.

● 감수의 글 iii ● 들어가며 v 제 1 장 감정절차 Ⅰ 감정인 등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규 ........... 5 1. 감정인 명단의 작성 _ 5 2. 공사비 감정인의 자격 _ 7 Ⅱ 감정절차 ................................................................... 11 1. 감정신청 _ 11 2. 감정의 채부결정 _ 12 3. 감정인 지정 _ 13 4. 감정기일의 진행 _ 13 5. 감정서 작성 _ 14 6. 감정의 보충 _ 14 Ⅲ 감정의 심증 형성 ........................................................ 15 1. 전제사실에 대한 검토 _ 17 2. 전문적 사실에 대한 검토 _ 18 3. 전문적 법칙에 대한 검토 _ 19 4. 감정의 인정 _ 19 Ⅳ 건설감정의 종류 ......................................................... 21 1. 하자 감정 _ 22 2. 건축피해 감정 _ 23 3. 공사비 감정 _ 24 4. 각종 용역비 감정(설계용역비 등) _ 25 5. 건축기타 감정(유익비 및 원상복구비 등 감정) _ 25 6. 건축측량·상태확인 감정 _ 26 7. 특수분야 감정 _ 27 제 2 장 건설도급계약 Ⅰ 개요 .......................................................................... 31 1. 도급의 의의 _ 31 2. 도급의 의무 _ 33 3. 건설도급의 특성 _ 35 Ⅱ 발주절차 ................................................................... 38 1. 발주 방식 _ 39 2. 계약자 선정 방식 _ 42 3. 계약 방식 _ 44 Ⅲ 보수 .......................................................................... 46 1. 보수의 개념 _ 46 2. 지급시기에 따른 보수의 구분 _ 47 제 3 장 공사대금의 특성과 종류 Ⅰ 공사대금의 특성 ......................................................... 55 1. 비정형성 _ 55 2. 경쟁자중심 가격결정 _ 58 3. 계층구조 _ 59 Ⅱ 공사대금 관리의 한계점 .............................................. 67 1. 공사비의 적정성 파악 _ 69 2. 설계변경으로 인한 추가공사비 산정 _ 71 3. 공사의 진척도 측정 _ 74 Ⅲ 공사대금 채권의 유형 ................................................. 76 1. 기성고 공사대금채권 _ 77 2. 추가공사대금채권 _ 78 3. 부당이득금 반환청구 _ 78 4. 채무부존재 확인 _ 79 5. 유치권존부 확인 _ 80 6. 증거보전 절차 _ 80 제 4 장 쟁점별 공사비 산정방법 Ⅰ 패러다임의 변화 ......................................................... 84 1. EVMS _ 84 2. BIM _ 86 Ⅱ 공간별 공사비 산정방법 .............................................. 89 1. 비정형성의 극복 _ 90 2. 계층성의 극복 _ 93 3. 직접공사비와 동시에 간접비 계산이 필요한 이유 _ 96 4. 공간별 부위별 공사원가 산정 원리 _ 101 5. 코스트 네비게이션(Cost Navigation) _ 104 Ⅲ 감정내역서 작성방법 ................................................ 105 1. 표준형 감정내역서 _ 106 2. 감정내역서와 공종별내역서의 차이점 _ 107 제 5 장 기성고 공사대금 감정 Ⅰ 기성고 공사대금 감정 개요 ........................................ 114 1. 기성고 공사대금 _ 114 2‘. 기성고 비율’과 ‘기성률 ’의 차이 _ 116 3. 기성고 산정 기준 시점 _ 117 Ⅱ 구체적 감정방법 ....................................................... 118 1. 약정금액·공사범위 확인 _ 118 2. 수량 산출 _ 118 3. 공사비 산정 _ 124 4. 기성고 비율 _ 129 5. 기성고 공사대금 _ 129 Ⅲ 기성고 공사대금 감정 사례 ........................................ 130 1. 사실관계 _ 130 2. 당사자들의 주장 _ 131 3. 감정신청 사항 _ 133 4. 감정의 전제조건 _ 134 5. 현장 조사 _ 135 6. 구체적 감정결과 _ 138 7. 감정내역서 _ 140 제 6 장 추가공사대금 감정 Ⅰ 추가공사대금 개요 .................................................... 151 1. 추가공사대금의 전제조건 _ 151 2. 추가공사의 판단 _ 152 3. 추가공사의 유형 _ 153 4. 설계변경의 의의와 감정의 기준 _ 157 Ⅱ 구체적 감정방법(감정 사례) ...................................... 160 1. 사실관계 _ 161 2. 당사자들의 주장 _ 163 3. 감정신청 사항 _ 165 4. 감정의 전제조건 _ 167 5. 현장 조사 _ 169 6. 구체적 감정결과 _ 170 7. 감정내역서 _ 181 Ⅲ 공기연장으로 인한 추가비용 ...................................... 181 1. 공사원가의 구성 _ 184 2. 공기연장의 발생사유 _ 189 3. 공기연장비용과 지체상금의 구분 _ 191 4. 공기연장으로 인한 추가비용 감정 시 유의사항 _ 191 5. 공기연장으로 인한 추가비용 감정 사례 _ 199 제 7 장 공사대금 정산 Ⅰ 공사대금 정산 개요 .................................................. 210 1. 채무불이행에 의한 공사비 정산 _ 211 2. 기시공부분 공사비 정산 _ 214 3.‘실비정산보수가산식’계약의‘실비’정산 _ 217 4. 과거 시점의 공사비 추정 _ 217 Ⅱ 채무불이행 공사비 정산 사례 ..................................... 223 1. 사실관계 _ 223 2. 당사자들의 주장 _ 226 3. 감정신청 사항 _ 227 4. 감정의 전제조건 _ 228 5. 현장 조사 및 구체적 감정결과 _ 231 6. 감정내역서 _ 239 Ⅲ 기시공부분 공사비 정산 사례 ..................................... 243 1. 사실관계 _ 243 2. 당사자들의 주장 _ 244 3. 감정신청 사항 _ 245 4. 감정의 전제조건 _ 245 5. 현장 조사 _ 246 6. 감정내역서 _ 247 Ⅳ 실비정산보수가산식 계약의 정산 사례 ........................ 248 1. 사실관계 _ 249 2. 당사자들의 주장 _ 252 3. 감정신청 사항 _ 254 4. 감정의 전제조건 _ 254 5. 현장 조사 _ 256 6. 구체적 감정결과 _ 259 제 8 장 설계비 감정 Ⅰ 건축물 설계도서 관련 기준 고찰 ................................ 268 1. 건축물의 표준설계계약서 _ 268 2. 공공발주사업에 대한 건축사 업무범위와 대가기준 _ 284 3. 설계도서 작성기준 _ 286 Ⅱ 구체적 감정방법 ....................................................... 287 1. 약정금액의 확인 _ 287 2. 업무비율 세부 보할 _ 288 3. 완성도 _ 294 4. 수행비율 _ 295 5. 기성률 _ 296 Ⅲ 설계비 감정 사례 ...................................................... 299 1. 사실관계 _ 299 2. 당사자들의 주장 _ 301 3. 감정신청 사항 _ 302 4. 감정의 전제조건 _ 303 5. 감정결과 _ 308 제 9 장 유익비·원상복구비 감정 Ⅰ 유익비 ..................................................................... 323 1. 유익비 개요 _ 323 2. 유익비 감정 시 유의점 _ 324 3. 유익비 감정 사례 _ 331 Ⅱ 원상복구비 .............................................................. 342 1. 원상복구비 개요 _ 342 2. 원상복구비 감정 시 유의점 _ 343 3. 원상복구비 감정 사례 _ 347 제 10 장 건축측량·상태 감정 Ⅰ 건축측량 감정 .......................................................... 363 1. 건축측량 개요 _ 363 2. 건축면적 등의 산정방법 _ 363 3. 건축측량 감정 사례 _ 367 Ⅱ 건축상태 ................................................................. 374 1. 건축상태 개요 _ 374 2. 공사 지체 일정 감정 사례 _ 374 3. 공사의 진행 가능 여부 감정 사례 _ 383 제 11 장 외국의 감정절차 Ⅰ 프랑스 ..................................................................... 390 1. 감정인제도 개요 _ 390 2. 감정인 선정절차 _ 394 Ⅱ 독일 ........................................................................ 395 1. 감정인제도 개요 _ 395 2. 감정인 선정절차 _ 397 Ⅲ 일본 ........................................................................ 399 1. 건설감정인제도 개요 _ 399 2. 감정인 선정절차 _ 400 Ⅳ 미국 ........................................................................ 401 1. 전문가증인제도 개요 _ 402 2. 전문가증인 선정절차 _ 402 ● 부록 408 ● 나오며 452 ● 감사의 글 456 ● 색인 459 부록 차례 Ⅰ 각종 표준계약서 ....................................................... 408 1. 건축공사 표준계약서 ........................................................ 409 2. 건축물의 설계표준계약서 .................................................. 419 3. 건축물의 공사감리표준계약서 ........................................... 426 Ⅱ 감정내역서 표준서식 ................................................ 435 1. 하자 감정내역서 서식 ................................................ 436 [서식 1] 하자목록표 ......................................................... 436 [서식 2] 세대조사 체크리스트 .......................................... 438 [서식 3] 구체적 감정사항 서식 .......................................... 439 [서식 4] 전유세대 수량산출 집계표 .................................... 440 [서식 5] 감정내역서(일반건축물, 공동주택 공통서식) ........... 441 [서식 6] 하자 감정서 집계표 1 .......................................... 442 [서식 7] 하자 감정서 집계표 2 .......................................... 443 [서식 8] 하자목록별 집계표 .............................................. 444 [서식 9] 공용부분 하자보수비 집계표 ................................. 445 [서식 10] 구분소유자별 하자보수비 집계표 ......................... 446 2. 기성고 공사대금 감정내역서 서식 ................................. 447 [서식 11] 기성고 공사대금 집계표 .................................... 447 [서식 12] 기시공공사비·미시공공사비 집계표 .................. 448 [서식 13] 기성고 공사대금 감정내역서 .............................. 449 3. 추가공사대금 감정내역서 서식 ..................................... 450 [서식 14] 추가공사대금 감정내역서 집계표 ....................... 450 [서식 15] 추가공사대금 감정내역서 .................................. 451 표 차례 [표 1－1] 건축사의 업무............................................................7 [표 1－2] 기술사 종류별 직무 범위.............................................9 [표 1－3] 개정 감정예규 46조..................................................11 [표 3－1] 2014년 조달청 건축공사 원가계산 제비율 적용기준.....65 [표 4－1] 공사원가계산서........................................................94 [표 4－2] 공사원가 층별분석표.................................................95 [표 4－3] 간접비 30% 정률(와이어메쉬 → 섬유보강재 변경)........97 [표 4－4] 개별 원가계산(와이어메쉬 → 섬유보강재 변경)............98 [표 4－5] 직접공사비 비목별 간접공사비 비교표.........................99 [표 4－6] 직접공사비와 간접공사비의 역전현상........................ 101 [표 5－1] 기성고 감정내역서 서식.......................................... 128 [표 5－2] 기성금 지급약정..................................................... 131 [표 5－3] 감정자료 목록표..................................................... 135 [표 5－4] 특약사항............................................................... 138 [표 5－5] 특약사항 이행여부.................................................. 139 [표 5－6] 기시공부분과 미시공부분의 수량산출서..................... 139 [표 5－7] 단가조사서............................................................ 141 [표 5－8] 기성고 감정내역서(목공사 예시)............................... 142 [표 5－9] 직접공사비 집계표.................................................. 143 [표 5－10] 기시공공사비와 미시공공사비의 원가계산서............... 143 [표 5－11] 기성고 공사대금 산정............................................. 145 [표 5－12] 기성고 감정 오류 사례............................................ 146 [표 6－1] 계약서 및 첨부서류................................................. 167 [표 6－2] 계약내역서의 원가계산 제비율................................. 169 [표 6－3] 타일 및 위생기....................................................... 177 [표 6－4] 감정신청 사항 정리표............................................. 180 [표 6－5] 항목별 추가공사대금 감정내역서(원가일체형)............. 182 [표 6－6] 감정결과(추가공사대금 집계표)................................ 183 [표 6－7] 공기연장 추가비용 산정방법(공공계약 집행기준)........ 198 [표 6－8] 감정자료............................................................... 201 [표 6－9] 도급계약서의 원가계산 비율.................................... 202 [표 6－10] 변경계약서 기준 공기연장기간 산정근거.................... 204 [표 6－11] 간접노무비 산정표.................................................. 204 [표 6－12] 감정금액 집계표..................................................... 206 [표 7－1] 건설업 GDP디플레이터 지수.................................... 222 [표 7－2] 감정신청 사항........................................................ 227 [표 7－3] 감정신청 사항 정리표............................................. 228 [표 7－4] 산벽옹벽 변경(단축소, 길이, 높이 변경) 일위대가....... 240 [표 7－5] 산벽옹벽 변경(단축소, 길이, 높이 변경) 감정내역서.... 241 [표 7－6] 공사비 정산집계표.................................................. 241 [표 7－7] 공사대금 정산 감정내역서....................................... 242 [표 7－8] 공사비 정산내역서.................................................. 247 [표 7－9] 원가계산서............................................................ 248 [표 8－1] 용역별 기성률 적용기준.......................................... 267 [표 8－2] [별표1] 건축설계업무의 범위 및 품질기준표.............. 269 [표 8－3] 기획업무............................................................... 270 [표 8－4] 건축물의 종별 구분................................................. 285 [표 8－5] 기획업무 세부 보할 예시......................................... 291 [표 8－6] 정비구역지정과 건축설계의 복합업무........................ 292 [표 8－7] 대가 지불시기 사례................................................. 292 [표 8－8] 설계도서의 완성도 적용 사례................................... 294 [표 8－9] 세부업무별 완성와 수행비율 산정 사례..................... 295 [표 8－10] 업무단계별 비율 보정과 기성률................................ 297 [표 8－11] 지불비율과 업무비율 비교....................................... 299 [표 8－12] 지불방법............................................................... 301 [표 8－13] 설계용역의 범위와 계약범위의 비교.......................... 306 [표 8－14] 업무단계별 보정비율............................................... 307 [표 8－15] 설계도서의 완성도 적용기준.................................... 307 [표 8－16] 감정자료............................................................... 308 [표 8－17] 실시설계도면 중 각 분야별 실시설계 비율................. 308 [표 8－18] 설계공종별 수행비율............................................... 309 [표 8－19] 설계기성률............................................................ 309 [표 8－20] 기획업무............................................................... 310 [표 8－21] 계획설계............................................................... 311 [표 8－22] 중간설계: 건축...................................................... 313 [표 8－23] 중간설계: 구조...................................................... 315 [표 8－24] 중간설계: 기계...................................................... 316 [표 8－25] 중간설계: 전기...................................................... 317 [표 8－26] 중간설계: 토목·조경............................................. 318 [표 8－27] 설계공종별 수행비율............................................... 318 [표 8－28] 설계기성률............................................................ 319 [표 9－1] 비용상환청구권과 부속물 매수청구권의 차이점.......... 324 [표 9－2] 관찰감가율 예시..................................................... 330 [표 9－3] 별지 감정신청 사항................................................. 332 [표 9－4] 이 사건 관찰감가율................................................. 336 [표 9－5] 감정신청 항목........................................................ 349 [표 9－6] 경과연수별 잔가율.................................................. 351 [표 9－7] 잔존물 및 시설물 철거비 감정내역서......................... 354 [표 9－8] 원상복구비 재조달원가 감정내역서........................... 355 [표 9－9] 철거비 집계표........................................................ 357 [표 9－10] 재조달원가 집계표.................................................. 357 [표 10－1] 실측면적표............................................................ 368 [표 10－2] 주요 다툼의 요지.................................................... 371 [표 10－3] 계약면적대비 분양면적 감정결과.............................. 372 [표 10－4] 예정준공일............................................................ 381 [표 10－5] 설계도서 검토결과.................................................. 386 [표 10－6] 공사 가능 여부 평가표............................................ 387 [표 11－1] 각국의 감정인제도 비교.......................................... 404 그림 차례 [그림 1－1] 감정서 작성 단계......................................................15 [그림 1－2] 감정의 심증 형성......................................................17 [그림 1－3] 건설감정의 종류.......................................................22 [그림 3－1] 공사대금의 특성.......................................................56 [그림 3－2] 공사원가의 계층구조.................................................63 [그림 4－1] 개산견적의 개념.......................................................91 [그림 4－2] 부위별 원가정보를 이용한 개산견적 개념....................92 [그림 4－3] 계층성....................................................................93 [그림 4－4] 확장단가를 활용한 부위별 공사원가.......................... 103 [그림 4－5] Cost Navigation 개념도.......................................... 105 [그림 4－6] 표준 원가일체형 감정내역서.................................... 107 [그림 4－7] 공종별 내역서와 법원의 감정내역서의 차이점............ 109 [그림 5－1] 기성고 공사대금 감정 프로세스................................ 117 [그림 5－2] 콘크리트 타설 후 중단............................................ 121 [그림 5－3] 형틀일부 시공 후 중단............................................ 121 [그림 5－4] 외관...................................................................... 135 [그림 5－5] 외관 현장조사서..................................................... 135 [그림 5－6] 1층 주출입구 사진.................................................. 136 [그림 5－7] 1층 현장조사서...................................................... 136 [그림 5－8] 3층 계단실 사진..................................................... 137 [그림 5－9] 3층 내부 사진........................................................ 137 [그림 5－10] 옥탑 사진.............................................................. 137 [그림 5－11] 옥탑 현장조사서..................................................... 137 [그림 5－12] 3층 현장조사서...................................................... 138 [그림 5－13] 기성고 공사대금 산정 개념도................................... 145 [그림 5－14] 기성고 공사대금 감정방법....................................... 147 [그림 6－1] 추가공사대금 개념.................................................. 154 [그림 6－2] 물량내역서상 추가공사의 개념................................. 156 [그림 6－3] 추가공사대금 감정프로세스..................................... 160 [그림 6－4] 추가공사대금 감정방법............................................ 160 [그림 6－5] 사건 건축물 조사현황도.......................................... 170 [그림 6－6] ① 공장마당 시공현황............................................. 171 [그림 6－7] ②－1 호이스트크레인레일설치................................ 171 [그림 6－8] ②－2 기숙사동 케노피 설치.................................... 171 [그림 6－9] ③－1 기숙사동 판넬 증가....................................... 171 [그림 6－10] ③－2 우레탄판넬 교체........................................... 171 [그림 6－11] ③－3 방화문 추가설치........................................... 171 [그림 6－12] 공장동 1층 조사현황도............................................ 172 [그림 6－13] 공장동 2층 조사현황도............................................ 172 [그림 6－14] 2동 2층 조사현황도................................................ 172 [그림 6－15] 옹벽설치 공사비용.................................................. 173 [그림 6－16] 타일 및 위생기기 교체............................................ 173 [그림 6－17] 아스콘포장 추가투입............................................... 173 [그림 6－18] 270평형 에어콘 설치.............................................. 173 [그림 6－19] 에어라인 배관공사.................................................. 173 [그림 6－20] 접이식문 설치........................................................ 173 [그림 6－21] 2동 1층 조사현황도................................................ 174 [그림 6－22] 공기연장의 발생사유............................................... 192 [그림 6－23] 공사중단기간의 확정............................................... 193 [그림 6－24] 공기연장 추가비용의 구분....................................... 195 [그림 7－1] 공사대금 정산 개념................................................. 210 [그림 7－2] 공사비 정산 감정 프로세스...................................... 230 [그림 7－3] 견본주택............................................................... 231 [그림 7－4] 실제 시공현황........................................................ 231 [그림 7－5] 분양카탈로그......................................................... 232 [그림 7－6] 사업승인도면 C－002............................................. 233 [그림 7－7] 실제 산벽옹벽 현황................................................. 233 [그림 7－8] 시공사가 요청한 공문(제712－69)............................ 234 [그림 7－9] 사업승인도면......................................................... 235 [그림 7－10] 사용승인도면......................................................... 235 [그림 7－11] 사업승인도면 A6－611........................................... 236 [그림 7－12] 장애자 경사로 논슬립 미시공 현황............................ 237 [그림 7－13] 63 L－13 시설물 계획도......................................... 237 [그림 7－14] 사용승인도면 단위세대 창호도(A6－654).................. 238 [그림 7－15] 사용승인도면 A6－656........................................... 239 [그림 7－16] 외부 창호 현황....................................................... 239 [그림 7－17] 건축물 전경........................................................... 247 [그림 7－18] 기초콘크리트 현황.................................................. 247 [그림 8－1] 건축물 설계도서 관련 기준...................................... 268 [그림 8－2] 설계비 감정 프로세스............................................. 288 [그림 8－3] 복합업무의 분할..................................................... 293 [그림 9－1] 유익비 감정 프로세스............................................. 331 [그림 9－2] ① 1호실 칸막이 구조물.......................................... 337 [그림 9－3] ⑤ 5빈소 컨트롤 박스............................................. 337 [그림 9－4] ⑫ 매점 기본 구조물............................................... 337 [그림 9－5] ? 로비 자동문....................................................... 337 [그림 9－6] ⑨ 5호실 유리벽(일부)............................................. 337 [그림 9－7] ? 정면 캐노피....................................................... 337 [그림 9－8] 원상복구비 산정 시차 개념...................................... 345 [그림 9－9] 원상복구비 감정 프로세스....................................... 347 [그림 9－10] 4층 천정텍스......................................................... 350 [그림 9－11] 4층 바닥타일......................................................... 350 [그림 9－12] 현황 조사 도면....................................................... 353 [그림 9－13] 식당 내부: 1.......................................................... 353 [그림 9－14] 식당 내부: 2.......................................................... 353 [그림 9－15] 식당 내부: 주방..................................................... 354 [그림 9－16] 식당 내부: 방1...................................................... 354 [그림 9－17] 식당 내부: 방2...................................................... 354 [그림 9－18] 식당 내부: 화장실.................................................. 354 [그림 10－1] 실측현황도............................................................ 369 [그림 10－2] 실분양면적 구적도.................................................. 369 [그림 10－3] 실측구적도............................................................ 370 [그림 10－4] 측량현황도............................................................ 373 [그림 10－5] 지체일정............................................................... 383 [그림 11－1] 일본의 사법지원구상 개념도.................................... 401 수식 차례 수식 1 기성고 비율.................................................................... 129 수식 2 기성고 공사대금 ............................................................. 129 수식 3 설계비 기성금액.............................................................. 297 수식 4 유익비(부속물 현재시가)................................................... 336 수식 5 원상복구금액.................................................................. 346 수식 6 이 사건 원상복구비.......................................................... 359