실제 경매사건 사례로 공부하라!

업계 1위 지지옥션 전담강사 김재범의
10,000건의 경매분석, 1,000건의 경매진행 특급 노하우 공개

큰돈이 들어가는 경매, ‘싸고’ ‘안전하게’ 사는 공부는 필수!

“전세로 사는 아파트가 경매로 넘어간대요. 전세금을 날릴지도 모른다는데, 방법이 없을까요?”
“경매로 오피스텔을 낙찰 받았는데 느닷없이 임대 보증금 4천만원을 물어줘야 한대요. 어쩌죠?”
하지만 이럴 때 자료를 받아 살펴봐도 방법이 없는 경우가 있습니다. 부동산 권리분석의 기초지식만 제대로 알고 있었더라도 피할 수 있었을텐데.
한편 꼼꼼한 부동산 권리분석만으로도 의외의 높은 수익을 얻는 경우도 생각보다 많습니다. 『부동산 권리분석의 바다에 빠져라』는 손해보지 않는 부동산 권리분석의 원칙과 소중한 내 자산을 지키는 법, 그리고 알짜배기 경매물건을 고르는 눈을 키워주는 책입니다.


경매분석 10,000건, 경매진행 1,000건, 실제 경매사건 사례 분석으로 전문가도 놓치기 쉬운 함정 피하기!

부동산 권리분석은 ‘암기’가 아닙니다. 판사의 판결이 ‘판례’로 남듯이 경매사건도 수많은 사례를 남깁니다. 이 사례들이 모이고 정리되어 이론의 기틀이 됩니다. 경매로 매각되는 부동산에는 여러 종류의 권리가 복합적으로 얽혀 있는 경우가 많습니다. 간과하기 쉬운 함정까지도 놓치지 않으려면, 다양한 실제 경매사건들을 분석하며 반복적으로 학습해야 합니다.
이 책은 한국 부동산 경매현장의 실제 경매사건의 사례 중에서 경매 입찰자들이 자주 하는 실수와 간과하는 점을 감안하여 핵심사건들을 뽑아 「현장사례」 코너로 만들어 적재적소에 배치했습 니다. 부동산 권리분석의 기본적인 지식은 물론 꼼꼼한 권리분석 노하우, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정들을 피하는 법을 알게 될 것입니다.

권리분석, 허술한 편법보다 정석으로 공부하자! 깐깐한 저자의 부동산 권리분석의 원칙 설명―최신 경매법률과 판례 완벽 반영

흔히 경매 초보자들은 말소기준권리만 알면 권리분석이 끝난다고 생각합니다. 하지만 말소기준권리는 출처와 근거가 분명하지 않고, 현행법이나 판례에서는 비슷한 용어조차 찾아볼 수 없는 편법일 뿐. 말소기준권리로 권리분석을 기계적으로 하면, 자칫 수천만원을 잃는 큰 실수를 할 수 있고, 또는 높은 수익을 올릴 수 있는좋은 기회를 놓칠 수도 있습니다.
경매 권리분석은 법 규정과 판례, 그리고 그 취지를 이해해야 올바르게 할 수 있습니다. 이 책은 부동산 권리분석의 1인자인 저자 김재범이 탄탄한 법률지식과 경매경험을 바탕으로 부동산 권리분석의 정석을 시원하게 알려드립니다.
또한 「유치권」, 「예비등기」 등 최근 변경되거나 변경될 예정인 법률, 「임차인의 우선변제권」, 「전입신고일과 근저당권 설정일이 같은 경우」 등 중요한 각종 최신 판례까지도 꼼꼼하게 실었습니다.

발로 뛰는 깐깐한 권리분석 노하우 공개! 알짜배기 경매 물건 고르는 법은 보너스!

이 책은 실제 답사 및 자료사진, 법원 문건접수내역, 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 토지이용계획확인원 등 부동산 권리분석 과정에서 필요한 자료들도 깐깐하게 확인해 수록했습니다.
그리고 「가처분 경매사건의 안정성 확인하는 법」, 「유치권 해결하는 법」, 「법정지상권의 다양한 해결사례」 등 전문가도 자칫 놓치기 쉬운 권리분석 노하우를 소개했으며, 아울러 「언뜻 위험해 보이지만 안전한 경매사건」, 「의외로 높은 수익률을 올린 환매특약등기 경매물」, 「분묘기지권 토지, 무조건 피해야 하나?」 등 남들이 얕은 권리분석 지식으로 놓친 알짜배기 경매물건 고르는 권리분석 방법도 알려드립니다.


특집 1. 임대차 권리분석 집중 사례
경매로 부동산을 낙찰받아 손해본 경우를 보면, 임차인 분석을 잘못한 경우가 대부분입니다. 임차인 분석은 매우 중요하면서도 복잡한 경우가 많습니다. 「임차인의 보증금 인상분」, 「무상임대차확인서」, 「임차인이 누구인지 모른다면?」, 「전입신고, 전세권, 근저당권 날짜가 같다면」 등 까다롭거나 실수할 수 있는 임차인 권리분석 방법을 모아 실제 경매사건을 토대로 꼼꼼하게 설명합니다.


특집 2. 부동산 권리분석 종합 사례
실제 경매사건에서는 한 부동산에도 여러 개의 복잡한 권리가 설정되어 있는 경우가 많습니다. 또한 권리분석을 잘하면 이런 경매물건 중에 알짜배기를 고르는 경우가 꽤 있습니다. 「토지의 진입도로 문제」, 「중복 경매사건」 등 복잡한 경매사건을 시원하게 권리분석 하는 방법을 모아 실었습니다.

머리말―경매사건 10,000건 분석, 저자의 땀과 노하우를 만나보세요

1장 부동산 권리분석, 어렵지 않다

01 권리분석은 왜 필요한가?
권리분석이란?｜안전한 부동산 경매는 권리분석부터 | 의외로 높은 수익을 얻을 수도 있다
[사례] 권리분석 실수로 빌라 소유권을 잃은 직장인 박종훈 씨
[사례] 빌라 경매로 큰 이익을 본 임성주 씨
02 채권과 물권은 무엇인가?
[사례] 채권이라는 장수에게 물권이라는 갑옷을 입혀라
채권이란?｜물권이란?｜물권과 채권의 차이
03 권리분석은 쉽다―말소기준권리
말소기준권리란?｜말소기준권리에는 어떤 것이 있나?
[사례] 서울시 강서구 염창동의 유찰된 아파트, 낙찰받아도 될까?
[현장사례] 전남 순천시의 임야, 왜 입찰을 피해야 하나?
04 말소기준권리, 정말 믿어도 될까?
말소기준권리는 왜 이리 인기가 있을까? | 말소기준권리가 제대로 된 이론이 아닌 이유
[현장사례] 서울시 강남구 압구정동 32평 현대아파트, 포기한 이유
05 권리분석의 기본 원칙
부동산 권리분석의 2가지 원칙 | 돈이 목적인 권리와 처분｜돈이 목적이 아닌 권리와 처분 | 권리분석에도 규칙이 있다
[사례] 서울시 은평구 수색동 32평 경매 아파트, 선의의 피해자는?


2장 등기부등본으로 권리분석 하는 법

01 경매에서 자주 접하는 저당권, 근저당권
저당권이란?｜근저당권이란? | 근저당권에도 종류가 있다―한정근저당권과 포괄근저당권｜(근)저당권의 효력은?
[사례] 근저당권이 설정된 봉식 씨의 아파트
[사례] 서울시 노원구 중계동 28평 아파트, 누가 얼마나 배당받을까?
02 토지 경매에서 매우 중요한 지상권, 지역권
지상권은 왜 필요한가?｜지상권의 효력은?｜지상권은 무조건 인수될까? | 지상권과 지역권은 어떻게 다를까?
[여기서 잠깐] 토지 경매사건, 반드시 토지이용계획확인원을 확인하라
[현장사례] 서울시 강북구 번동의 임야, 지상권이 선순위라면?
[현장사례] 경기도 화성시 대지 246평, 지상권이 왜 없어질까?
[현장사례] 서울시 강북구 미아동 대지, 근저당권과 같이 설정된 지상권은?
[현장사례] 경기도 광주시 임야, 지상권이 담보권보다 선순위라면?
03 입찰자라면 반드시 알아야 할 전세권
전세권이란?｜전세권의 효력｜낙찰되면 전세권은 소멸될까? | 낙찰자는 전세권자에게 보증금만 반환하면 될까? | 전세권 만료시점을 살펴보자 | 전세권의 인수와 소멸｜미배당 보증금은 어 떻게?
[현장사례] 서울시 중구 황학동 상가건물, 후순위 전세권
[현장사례] 서울시 강서구 화곡동 오피스텔, 선순위 전세권
[현장사례] 서울시 송파구 마천동 다세대주택, 배당을 원하는 전세권자
[현장사례] 인천시 강화군 다세대주택, 전세권자가 경매 신청자라면?
04 경매물건에 가등기가 있는 경우
가등기는 왜 필요한가?｜소유권이전청구권 가등기의 효력｜담보가등기란?｜가등기의 남용｜낙찰되면 가등기는 인수될까, 소멸될까? | 소유권가등기와 담보가등기 구별하기 | 소유권가등기의 인수, 소멸｜전세권과 소유권이전청구권 가등기는 다르다 | 가등기의 완료 시점은?
[현장사례] 서울시 중구 명동의 대지, 가등기가 후순위라면?
[현장사례] 경기도 화성시 단독주택, 선순위 가등기 권리자의 배당요구
[현장사례] 서울시 은평구 응암동 빌라, 가등기가 선순위라면?
[현장사례] 서울시 강남구 압구정 현대아파트, 완료된 소유권가등기는?
05 경매 주택에 환매특약등기가 있어요
환매특약등기란?｜환매특약등기의 효력｜환매특약등기와 소유권이전청구권 가등기의 차이점｜환매 가격과 기간｜환매특약등기는 낙찰 후 인수될까? | 환매특약등기와 근저당권 중 무엇이 우선할까?
[사례] 봉팔 씨의 5억원 주택, 팔았다가 다시 사들일 수 있을까?
[여기서 잠깐] 환매특약등기를 인수해도 손해보지 않는 경매사건은?


3장 권리가 아닌 등기상의 보전처분

01 가압류 경매 물건 분석하기
가압류에 대한 오해｜가압류는 어떤 경우에 필요한가?｜가압류의 인수와 소멸｜전소유자의 가압류｜실제 판례에 의한 가압류 인수 여부는?
02 가처분은 왜 가압류보다 무서울까?
가처분이란?｜가처분의 효력 | 의사 표시의 무효 또는 취소를 위한 가처분｜가처분등기 경매물건, 포기해야 할까?｜가처분 경매사건의 안전성 확인법｜사해행위의 취소를 위한 가처분｜사해행 위의 성립요건｜가처분등기의 권리분석, 완벽히 할 수 있을까?
[현장사례] 경기도 연천군 임야, 선순위 가처분등기는?
[현장사례] 서울시 강서구 화곡동 아파트, 후순위 가처분 등기는?
[현장사례] 경기도 안양시 연립, 사해행위 취소 사건 포기해야 할까?
[현장사례] 서울시 강북구 수유동 다세대주택의 사해행위 취소 가처분
[현장사례] 서울시 금천구 시흥동 아파트, 근저당권 사해행위 취소 가처분
[현장사례] 서울시 성북구 안암동 근린주택, 건물 철거와 관련된 가처분은?
03 가처분등기와 비슷한 예고등기
예고등기란?｜가처분등기와 예고등기의 차이점
[현장사례] 경기도 이천시 아파트, 예고등기는 인수될까?


4장 까다로운 임차인 권리분석 마스터하기

01 임차인을 위한 주택임대차보호법
주택임대차보호법의 인적범위와 물적범위｜주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우｜일시 사용을 위한 임대차
02 강력한 임차인의 대항력
대항력이란?｜대항력은 어떻게 생길까?｜대항력의 효력｜대항력 있는 임차권, 대항력 없는 임차권 | 임차인의 전입신고일｜임차인의 대항력 발생시점 | 임차권의 양도·양수 및 전대차｜임대차 양도 사실을 확인하려면?
[사례] 세대합가의 경우, 대항력은 언제 구비될까?
[현장사례] 서울시 중랑구 신내동 아파트, 매각으로 소멸되는 임차권
[현장사례] 서울시 도봉구 창동 아파트, 부부 사이의 임대차
[현장사례] 서울시 강서구 화곡동 다세대주택, 전입신고일과 근저당권의 등기 접수일이 같다면?
03 확정일자에 의한 임차인의 우선변제권
우선변제권이란?｜우선변제권의 발생시점｜확정일자와 근저당권 설정일이 같다면?｜우선변제 요건을 언제까지 유지해야 할까?
[현장사례] 서울시 서대문구 홍제동 아파트, 우선변제를 받은 임차인
[현장사례] 서울시 양천구 목동 아파트, 임차인의 배당은?
[현장사례] 인천시 강화군 다세대주택, 우선변제권은 소멸될까?
04 가장 우선하는 권리, 임차인의 최우선변제권
최우선변제권이란?｜최우선변제권의 적용｜소액보증금의 범위 변경에 따른 경과 조치｜근저당권 설정 후 주거용 건물로 용도가 변경되면?｜보장금액의 제한｜임차권 분리의 제한
[사례] 가족이 각각 소액임차인이 된다면?
[현장사례] 서울시 은평구 신사동 다세대주택, 임차권등기 후 소액임차인 전입
[현장사례] 서울시 도봉구 창동 다세대주택, 임차인이 보장받는 금액은?
05 까다롭지만 알아두어야 하는 임차권등기
임차권 권리분석이 혼란스러운 이유｜임차권등기의 효력｜낙찰후 임차권등기는 인수될까, 소멸될까?
[현장사례] 서울시 관악구 신림동 오피스텔, 임차권등기의 효력은?
06 임차인 보호 규정에 관한 총괄적 이해
민법 규정에 의한 임차인 보호｜주택임대차보호법이 탄생하다 ｜공시 방법의 한계를 뛰어넘다｜민법의 규정에 의해 임차권등기를 보완하다
07 상가 임차인 보호하는 상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법의 대상은?｜보증금의 범위가 주택과 다르다｜월차임의 환산｜상가건물 임차인의 대항력｜상가건물의 선변제권도 인정해 줄까?｜최우선변제권도 인정될까?
[현장사례] 인천시 남구 주안동 상가건물, 최우선변제권은?


5장 등기부에는 등기되지 않는 권리들

01 등기되지 않는 권리는 무엇이 있을까?
말소기준권리 이론에서는 특수권리라고 한다｜특수한 권리가 아닌 명확한 권리다
02 담보물권의 한 종류, 유치권
유치권이란?｜유치권의 성립｜유치권의 효력｜임차인이 유치권을 주장한다면?｜임대차보증금 반환 요구｜권리금 반환 요구 ｜인테리어비 반환 요구｜원상회복 특약｜공사대금채권은 언제 소멸될까?｜효력 발생 순위와 상관없이 유치권을 인정하는 법률적 근거는?｜상사유치권이란?｜유치권이 악용되기 쉬운 이유 | 유치권의 해결 방법
[사례] 현실과 이론이 너무 다른 유치권
[현장사례] 경기도 파주시 아파트, 유치권이 성립할까?
[현장사례] 경남 사천시 아파트, 유치권은 소멸될까?
03 등기하지 않고 성립하는 법정지상권
법정지상권이란?｜법정지상권의 종류｜법정지상권의 성립｜경매로 인한 법정지상권과 관습적 법정지상권의 차이 | 토지 낙찰후 지상건물은 어떻게 해야 할까?｜공동 소유 토지의 법정지상권 | 공동 소유 건물의 법정지상권 | 경매 토지의 나무나 농작물은 어떻게 될까?
[여기서 잠깐] 법정지상권에 따른 건물철거소송
[현장사례] 서울시 강남구 도곡동 대지, 법정지상권이 성립할까?
[사례] 토지와 건물에 저당권이 설정된 후 건물이 신축된 경우
[현장사례] 서울시 용산구 서빙고동 대지, 신축 미등기건물이 있다면?
[사례] 토지에 저당권이 설정된 후 건물을 재축, 신축한 경우
[현장사례] 서울시 강서구 화곡동 대지, 법정지상권이 성립될까?
[현장사례] 서울시 송파구 방이동 토지와 주택, 구분소유적 공유라면?
04 영원히 인정되는 분묘기지권
분묘기지권이란?｜분묘기지권은 무조건 성립할까?｜분묘기지권은 언제까지, 어디까지 인정될까?｜묘를 제외하고도 활용할 만한 토지가 충분할 때
[현장사례] 경기도 가평군 토지, 분묘기지권 분석


6장 부분마다 소유권이 있는 집합건물의 경매

01 집합건물이란?
02 대지사용권과 대지권등기
대지사용권이란?｜대지사용권은 전유부분의 처분에 따른다｜대지권미등기란?
03 전유부분의 등기부에서 확인할 수 없는 토지별도등기
토지별도등기란?｜토지별도등기 여부는 기재된다｜토지별도등기가 득이 되는 경우
[현장사례] 서울시 종로구 원서동 다세대 주택, 토지별도등기는?
04 낙찰자가 부담할 수도 있는 집합건물의 연체 관리비
[사례] 연체관리비를 다 내야 할까?
낙찰자에게 공용부분 관리비를 청구할 수 있다｜낙찰자가 연체관리비를 모두 부담하게 되는 이유｜가스, 수도, 전기 등의 미납요금 처리법
05 사회복지법인, 학교법인, 의료법인 소유 부동산
처분에 관해 허가받아야 한다｜매각불허가에 따른 입찰 보증금의 반환 여부
[사례] 서울시 영등포구 신길동 다세대주택, 절대 입찰하면 안 될까?


7장 입찰할 때 배당 꼼꼼히 점검하기

01 배당의 기본 원칙과 권리의 배당 순서
왜 입찰자가 배당을 알아야 할까?｜배당에도 원칙이 있다｜배당할 때 권리의 우선순위는 어떻게 분석해야 할까?
[현장사례] 서울시 은평구 갈현동 아파트, 선순위 물권과 후순위 물권
[현장사례] 서울시 노원구 상계동 아파트, 선순위 물권과 후순위 채권
[현장사례] 서울시 구로구 궁동 연립, 선순위 채권과 후순위 물권
[현장사례] 서울시 은평구 불광동 다세대주택, 선순위 채권과 후순위채권
02 체납 세금의 배당
국세와 지방세, 당해세와 일반세｜체납 세금의 배당 순위｜당해세와 일반세의 배당 순위는 왜 다를까?｜상속세와 증여세는 당해세인가?


특집 1―임대차 권리분석 집중 사례

[현장사례] 서울시 강서구 화곡동 다세대주택의 보증금 인상분
[현장사례] 대구시 중구 봉산동 근린상가, 일부에만 설정된 전세권은?
[현장사례] 서울시 서대문구 홍제동 아파트, 무상임대차확인서가 있다면?
[현장사례] 서울시 성북구 성북동 단독주택, 전세권자가 임차인으로서의 배당요구
[현장사례] 서울시 중랑구 면목동 다세대주택, 위험해 보이지만 안전한 경매사건
[현장사례] 서울시 강서구 화곡동 다세대주택, 보증금 증액 시점
[현장사례] 서울시 은평구 갈현동 다세대주택, 낙찰대금 외의 부담금
[현장사례] 서울시 동대문구 장안동 아파트, 임차인이 누구인지 모른다면?
[현장사례] 서울시 동작구 본동 다세대주택, 배당요구종기 후의 배당요구
[현장사례] 서울시 양천구 목동 다세대주택, 전입신고·전세권·근저당권의 날짜가 같다면?
[현장사례] 서울시 중랑구 면목동 주상복합아파트, 등기상의 주소와 전입신고한 주소가 다르다면?


특집 2―부동산 권리분석 종합 사례

[현장사례] 경기도 파주시 근린상가, 진입도로가 포함될까?
[현장사례] 서울시 광진구 구의동 다세대주택, 경매개시결정등기 후의 근저당권 설정
[현장사례] 서울시 광진구 자양동 다세대주택, 근저당권 설정 후의 소유권이전
[현장사례] 서울시 강서구 화곡동 다세대주택, 중복 경매사건