혼돈의 시대, 부동산 트렌드를 알면 성공의 길이 보인다!

박원갑 박사가 5년 만에 책을 냈다. 국내 대표적인 부동산 전문가로서 지난 수년간 저자의 지적 궤적이 고스란히 담겼다. 저자는 위태로운 시기에 군집행동을 보이려는 다수의 시장 참여자들과 달리 늘 공정한 관찰자의 입장에서 냉철하고도 균형 있는 시각을 보여주고 있다. 이 책은 ‘부동산 시장의 트렌드를 제대로 알지 못하고선 투자에 성공할 수 없다’라는 기본 원칙을 토대로 부동산 시장을 둘러싼 핵심 트렌드를 심도 있게 분석한다. 저자는 부동산 트렌드 읽기는 세상의 주역 MZ세대의 공간과 소비 욕망을 이해하는 데서 출발한다고 말한다. 세상의 중심추가 되는 세대와 공감 능력을 키울 때 부동산 트렌드를 제대로 읽을 수 있다는 것이다. MZ세대는 부동산과 아파트를 동일시할 정도로 아파트 편식이 심한 세대다. 아파트에서 태어나고 자란 MZ세대의 주거 공간의 선호도를 감안할 때 아파트 공화국은 계속될 수밖에 없다고 말한다. ‘아파트 득템’ ‘콘크리트 레저’ ‘주거 가안비(價安比)’ 등 MZ세대 트렌드를 이해할 수 있는 주요 키워드에 대한 설명도 흥미롭다. 소득수준이 높아지면서 입고, 먹고, 노는 것은 대부분 엇비슷한 가운데 집값만 유독 비대해지면서 집이 오히려 주인이 되는 ‘주주(住主)사회’가 되었다고 진단한다. 아파트를 사면 그날부터 ‘아파트교(敎)’의 독실한 신도로 살게 되며, ‘아파트교’는 한국에서 유독 두드러지는 세속화된 종교이자 현대판 기복신앙이라고 강조한다. 강남 아파트는 은밀한 가치저장의 수단인 ‘축장(蓄藏)’자산으로 바뀌고 있으며, 월세시대에는 아파트도 월세 수익률에 따라 등급이 매겨질 것이라는 전망도 담았다.

미래 부동산 시장을 결정하는 3대 핵심 이슈인 인구, 기후, 테크놀로지(인공지능, 로봇 등)에 대한 깊은 통찰과 식견을 보여주며, 이들 요인을 고려한 새로운 주거 트렌드에 대한 조언도 잊지 않는다. 부동산 투자 시 멘탈 관리법, 결국 거짓인 ‘절반의 진실’에 휩쓸리지 않는 법, ‘재무보감 사회’에서 슬기롭게 사는 법 등 다른 책에서는 찾아보기 어려운 소중한 투자 지혜들도 건넨다. 부동산 시장의 단기적인 흐름에 일희일비하지 않고 투자의 방향을 잡으려면 트렌드를 제대로 알아야 한다. 트렌드는 잠시 반짝하고 사라지는 패드(fad)나 유행(fashion)보다는 좀 더 긴 흐름이다. 저자는 부동산 투자로 성공하고 싶다면 유연한 마인드로 부동산 트렌드를 빠르게 좇아가는 패스트 팔로워(fast follower)가 되라고 말한다. 부동산 시장이 어떤 상황이든 흔들림 없이 올바른 판단을 할 수 있는 인사이트를 갖길 원하는가. 이 책이 불확실한 미래에 갈피를 잡지 못하는 투자자들에게 든든한 나침반이 되어, 시장의 맥을 짚는 전문가로 거듭나게 해줄 것이다.

국내 대표적인 부동산시장 분석가이자 명강사로 알려져 있다. 고려대학교 정치외교학과를 졸업하고 건국대학교 부동산대학원에서 석사 학위를, 강원대학교에서 부동산학 박사 학위를 각각 받으면서 이론적인 지식을 쌓았다. 어느 한쪽의 관점에 치우치기보다는 균형 잡기를 중요하게 생각하는 전문가다. <세계일보>, <문화일보>, <중앙일보조인스랜드>에서 오랫동안 부동산 담당 기자로 활동해 글이 매끄러워 읽기 편하다는 평을 듣는다. 스피드뱅크 부사장 겸 부동산연구소장, 부동산1번지 대표를 거쳐 현재 KB국민은행 부동산 수석전문위원이다.
저서로는 『10년 후에도 흔들리지 않는 부동산 성공 법칙』, 『부동산 미래쇼크』, 『한국인의 부동산 심리』 등이 있다. 한국경제TV의 ‘올해의 부동산 전문가 대상’(2007), 한경닷컴의 ‘올해의 칼럼니스트’(2011)를 수상했다. 국토교통부의 ‘주택정책자문단 위원’(2016)으로도 활동했다.

PROLOGUE _ 인사이트는 안을 잘 보는 것이다
감사의 글

part1 우리는 왜 부동산으로 울고 웃는가

집이 주인이 되는 ‘주주(住主) 사회’

집 빼고는 사는 게 다 고만고만
이 산골에서 훨씬 더 잘 먹습니다
순돌이 아빠를 기억하십니까
삶의 또 다른 필수요소인 ‘락’
아파트값만 중요한 사람들

넘쳐나는 뉴스가 집값 걱정을 부추긴다

왜 자극적인 부동산 뉴스만 쏟아질까
집값 출렁이게 만드는 부동산 뉴스
왜 강남 아파트 뉴스만 많을까
자주 일으키는 과잉 일반화의 오류
부동산 뉴스에는 왜 유독 악플이 많을까
최강의 지식 정보통으로 부상한 유튜브
뉴스를 액면 그대로 믿으면 안 되는 이유

고령자들은 왜 ‘부동산 프렌들리 세대’가 되었나

재물에 관심 많은 나를 너무 자책하지 마라
경험치가 투자 패턴을 결정한다
고령 인구 늘어나면 생계형 매물 쏟아진다더니…
또 다른 고령자, 액티브 시니어
대도시 아파트는 안 팔고 ‘이중생활’
재산 늘리기, 결국 자식 재테크

우리도 모르게 믿게 된 신흥종교 ‘아파트교(敎)’

뉴기니에서 부의 상징이 된 ‘짐’
되팔 수 없으면 시세는 무의미하다
가격이 비싸면 주거환경도 좋을 것이라는 환상
다 귀찮아, 그냥 아파트 살래
이제는 익숙한 가격 중심적 사고
내 인생이 루저 같아요
부동산 불패 신화는 한국판 기복신앙
형제가 아파트를 사면 배가 아픈 시대
이름이라도 바꿔 가격을 올려볼까
우상향에 대한 맹신은 금물

part2 달라진 시대, 달라진 부동산 시장 풍경

부동산 블루 시대, 부동산이 경제학이 아닌 사회학이 된 까닭

부동산 투자는 왜 주식보다 당당하지 못할까
‘하우스 디바이드’, 부동산은 곧 계급문제
분노 사회, 별일 아닌데 화가 난다
‘분노 비즈니스’의 희생양 될라
건물주는 다들 나쁜 놈입니까
세입자와 건물주는 운명 공동체
도덕을 제외한 모든 문제는 회색 영역이다
누구나 모르는 사람에게 빚을 지고 살아간다

‘욕망의 자산’ 강남에 변화의 흐름이 감지되다

경제적 해자, 강남 아파트
강남, 사고팔기식 재테크는 힘들어
고액 월세 아파트는 또 다른 꼬마빌딩
부러움과 동시에 질투받는 부자들
은밀한 콘크리트 축장
한국에도 ‘빈집세’ 물리는 시대가 올까
빌딩에서도 엿보이는 ‘자산 굳히기’
‘강남 불패’보다는 ‘강남 덜패’
전국 곳곳에 들어선 ‘리틀 강남’

아파트가 ‘쉬코노미’의 상징이 된 이유가 있었네

중국에 아파트가 많아진 이유
아파트는 남녀의 수평적 질서를 상징한다
삼식이는 맹자 탓?
아파트에서 답답함을 느끼는 남자들
여성들이 주도한 아파트 재테크의 역사
복부인은 있어도 복장군은 없더라
부부 공동명의가 증가한 또 다른 이유

월세화 시대의 주거 경제학

부쩍 늘어나고 있는 준월세
내 집 마련의 ‘사적 지렛대’가 사라지다
집 한 채는 필수다
흔들리는 집값 하방경직성
세입자 면접 보는 시대가 올까
월세가 아파트 등급을 가른다

요즘 부동산 시장의 심리적 이중주와 편향

집값이 ‘안정되어야 한다’와 ‘안정될 것이다’의 차이
정책은 국민의 상식을 제도화한 것이다
가격과 가격지수는 다른데…
TV, 부동산 욕망과 당위의 갈림길
마이 비즈니스와 유어 비즈니스
우월감 속 또 다른 열등감
전원생활이 자연 친화적이라는 착각

part3 부동산 시장의 거친 변화에 우리 삶도 조마조마

누구나 전문 딜러처럼 타이밍을 재면서 살아야 하는 운명

사고파는 시점이 삶을 가른다
집을 산다는 것은 운명과의 백병전
저 자신을 용서하기 힘듭니다
때로는 이성적 접근이 더 어려운 시장
옛날 가격을 알면 다시 사기 힘든 이유
집을 사니 이젠 값 떨어질까 걱정
‘유동성 잔치’ 후 거품 해소는 필수 과정
잔파도는 무시하되 큰 파도는 신경 써라
마음을 다치지 않는 ‘정신 승리법’

지식 네트워크로 똑똑한 개인들이 자주 군집행동을 하는 이유

SNS는 부동산 정보의 보물창고죠
평상시에는 집단지성
불안해지면 경기장의 관중처럼 행동한다
모방의 무한 연쇄
경쟁 심리와 군집 스위치
하락기 군집행동은 생존 본능

시장의 힘은 공룡, 머리는 슈퍼컴퓨터, 움직임은 광속

고지능 유기체로 진화하는 시장
시장 가격은 개인의 평균 기대치 합이 아니다
시장은 때로 아전인수식으로 정보를 굴절시킨다
거래 허가제에도 아파트는 무덤덤
양자 얽힘, 초연결사회와 임대차 3법
시장 근본주의자와 도덕주의자는 왜 위험한가
헨리 조지의 좌도우기
멀미는 운전자보다 동승자가 한다
정부의 메시지가 제대로 전달되려면

서 있는 위치가 바뀌면 풍경도 달라진다

주택 시장은 안정되고 내 집값은 올랐으면
‘배치’가 사람을 바꾼다
눈물이 고여 투기 광풍이 된다
임계점을 지나야 급락이 온다
내 취향대로 지은 집이 제값 못 받는 이유
부동산 정책의 서로 다른 프레임
상호주관성과 구동존이

part4 세상의 주역 MZ세대의 공간 욕망을 욕망하라

굿바이 부머, 굿모닝 MZ

코로나19 사태, 그리고 세대교체
왜 제 가방을 받아주려고 하시는 거죠
혼자서도 잘 먹고 잘 놀아요
통화 예절은 글로벌 교양 감각
부모는 나의 ‘빽’

우린 공간 소비와 상품 소비 패턴이 달라요

세대 간 다른 ‘공간의 친숙도’
인재 구하러 사무실도 도심에 마련
MT로 MT 갈까요
‘그린 레저’보다 ‘콘크리트 레저’
사람 얼굴보다 디지털이 더 편안해요

투자는 게임, 돈 되는 건 다 투자하죠

‘아파트 득템’을 아십니까
투자 유목민, 투자할 곳은 널려 있습니다
명예보다 돈이 더 중요하죠
대출은 나의 능력, 빚테크는 기본
대를 이어 ‘하우스푸어’ 될라

MZ세대가 선호하는 주거 공간은 따로 있다

서로 다른 집에 대한 욕망
우리에겐 가안비가 중요해요
한국에는 왜 ‘탈도심, 탈아파트 현상’이 없을까
30대가 토지 투기를 하지 않는 이유
난 욜로 스타일, 몸테크는 싫어요

요즘 시대 투자 방식 ‘갭투자’ 스토리

‘욕망의 바벨탑’ 기업형 갭투기
개인이 갭투자를 하는 2가지 이유
탈서울 갭투자와 심리적 거리
보증금은 반드시 갚아야 하는 부채
갭투자가 시장에 미치는 영향

part5 다가오는 설렘과 두려움의 뉴노멀, 생존법을 찾아라

미래 부동산 시장의 3대 키워드 : 인구, 기후, 테크놀로지

인구, 듣기만 해도 가슴이 답답한 말
부동산이 마치 감옥 같아요
극심해질 ‘공간의 마태 효과’
빈집은 아파트보다 단독주택에서 많이 나올 듯
지구 온난화 후폭풍, 계곡과 해안가 주의보
자산 포트폴리오를 심플하게 짜야 하는 이유
또 다른 변수, 차이나 머니

공간의 경계와 고정관념이 무너지는 세상

복합공간으로 재탄생하는 아파트
새 아파트의 인기 이유, 커뮤니티 시설의 힘
홈코노미, 올인룸 시대
저는 휴양지에서 근무합니다
메타버스에서 출근 도장 찍어요
지하에 들어선 은행 PB센터

소비의 구조적 변화에 흔들리는 ‘상가 로망’

신도시를 만들 때마다 사라지는 노후 밑천
상가를 덜 지어야 모두 산다
분양상가와 통제감
모바일이 상권 흐름을 바꾼다
‘위풍당당’ 도심 상권은 왜 이렇게 되었을까
‘홈 어라운드 소비’ 동네 상권은 안전할까
주택보다 더 심한 상가의 초양극화

part6 혼돈의 시대, 나의 슬기로운 부동산 해법 찾기

집을 살까 말까, 나는 왜 의사결정이 어려운가

생각이 많으면 결정이 어렵다
나는 왜 부동산을 사지 못할까
부동산을 팔지 못하는 이유
후회하지 않을 방법 4가지

부동산 정보홍수 시대 거짓 정보에 흔들리지 않는 법

50%만의 진실은 거짓이다
일부 진실만 담은 전망이 무서운 이유
인간 손가락이 8개였다면 ‘8년 주기설’?
토지보상금은 언제나 집값 불쏘시개가 되나
비율(%)보다 금액에 더 예민한 까닭
상승기와 하락기의 전망은 누가 잘 맞을까
이해 당사자를 제대로 가려내는 눈
이분법적 세상에서 균형 잃지 않기
남에게 영향을 미치는 사람의 윤리지능

투자가 삶의 일부가 된 사회에서 지혜롭게 사는 법

노동소득은 신성한 것이고 투자소득은 현명한 것이다
명심보감보다 재무보감이 중요한 시대
나보다 똑똑한 시장과 정면 승부는 위험
‘내가 뭐 어때서?’ 자기 자비가 필요한 이유
나의 투자 실패를 남에게 떠벌리지 마라
투자 일상화 시대, ‘결정 피로감’을 줄여라
방향이 옳으면 속도는 그다지 중요하지 않다
행복 찾기, 그 방정식 4가지

EPILOGUE _ 패스트 팔로워(fast follower)가 되어야 살아남는다
미주